COVID-19. MAAR DE AANNEMER WERKTE VOORT

Sinds de inwerkingtreding van de lockdown light op 23 maart 2020, zien aannemers zich mogelijk geconfronteerd met moeilijkheden bij de uitvoering van werken door de overheidsmaatregelen tegen de verspreiding van COVID-19.

Wij zetten de principes voor u op een rij.

In welke mate laat de overheid de uitvoering van werken toe?

In de zin van de coronamaatregelen behoren de meeste bouwondernemingen, of de werken die zij uitvoeren, tot de categorie van de zogenaamde “niet essentiële bedrijven”. Zij zijn verplicht om bij de uitvoering van werken de regel van social distancing te garanderen (afstand van minimum 1,5 meter tussen de personen). Indien dit onmogelijk kan gegarandeerd, is men verplicht te sluiten en geen werken uit te voeren.

Vermoedelijk zal de dakdekker het daar moeilijker mee hebben dan de tuinaannemer.

Er gelden twee uitzonderingen voor:

- dringende werkzaamheden en tussenkomsten - van bij aanvang van de lockdown op 23 maart 2020;

- “producenten, leveranciers, aannemers en onderaannemers van goederen, werken en diensten die essentieel zijn voor de uitvoering van de activiteit” van de bedrijven van de cruciale sectoren en de essentiële diensten - met ingang van 3 april 2020.

In de uitzonderingsgevallen moet social distancing “in de mate van het mogelijke” nagestreefd worden. Indien onmogelijk, mag men die werken dus toch uitvoeren.

Op het ogenblik van de redactie van deze tekst geldt de volgende lijst van cruciale sectoren en essentiële diensten: Tekst: “Bijlage bij het ministerieel besluit van 3 april 2020”; Link: afzonderlijk bestand.

Kan de aannemer zich beroepen op overmacht?

Enkel indien het voor de aannemer absoluut onmogelijk wordt om de werken uit te voeren, kan hij zich beroepen op “overmacht” om de uitvoering ervan op te schorten zonder een schadevergoeding of vertragingsboetes verschuldigd te zijn. De aannemer verkrijgt dus een termijnverlenging.

Een onvoorzien duurdere of moeilijkere uitvoering biedt principieel geen uitweg. Dan is er geen sprake van overmacht, maar van onvoorziene uitvoeringsmoeilijkheden. De meest noodzakelijke bijkomende kosten van de aannemer kunnen mogelijk worden doorgerekend aan de opdrachtgever of bouwheer. Er kan worden geargumenteerd dat de aannemer op basis van de “matigende werking van de goede trouw” een termijnverlenging zou kunnen krijgen.

Bij grotere bouwprojecten, bevatten de contractuele bepalingen veelal een specifiek regime voor situaties van overmacht of onvoorziene uitvoeringsmoeilijkheden. In de context van de uitvoering van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten, bieden de algemene uitvoeringsregels alleszins een aanknopingspunt (artikel 38/9 AUR).

Schadebeperkingsplicht

De aannemer mag echter niet vergeten dat hij schadebeperkend moet optreden. Hij dient alle noodzakelijke maatregelen te treffen om schade te vermijden of tot een minimum in te perken.

Zodoende moeten andere werken op dezelfde werf waarvan de uitvoering niet onmogelijk is geworden (waarbij men nog social distancing kan garanderen) wel worden uitgevoerd.

Wat als de aannemer zich onterecht op overmacht beroept?

Hij kan mogelijks gesanctioneerd worden doordat de opdrachtgever de overeenkomst eenzijdig, buitengerechtelijk ontbindt wegens een ernstige contractuele wanprestatie, m.n. een ongerechtvaardigde niet-uitvoering van de werken.

Op zijn beurt let de opdrachtgever in voorkomend geval maar beter op zijn woorden. Een onterechte buitengerechtelijke ontbinding kan immers zelf ook een [ernstige] contractuele fout uitmaken, en kan recht geven op schadevergoeding.

Bovendien kan de onoplettende opdrachtgever in het vaarwater van het recht op eenzijdige opzegging terecht komen (art. 1794 B.W.). In dat geval, heeft de aannemer recht op een opzeggingsvergoeding, bestaande uit de gemaakte kosten en een vergoeding voor winstderving (doorgaans een percentage van de aannemingssom).

Het onderscheid lijkt theoretisch, maar de toepassingen in de praktijk zijn legio.

Gouden raad: documenteer de gang van zaken!

Als u als aannemer de werken wenst te schorsen, meldt u dit best onmiddellijk aan uw opdrachtgever. Ook bij loutere uitvoeringsmoeilijkheden is het aangewezen dat daarvan meteen melding wordt gedaan met opgave van de concrete implicaties daarvan op de planning, uitvoering en kostprijs van de werken.

Als er een overleg plaatsvindt tussen bouwactoren wordt één en ander best schriftelijk bevestigd om twisten voor te zijn.

Besluitend heeft de aannemer, afhankelijk van de concrete omstandigheden, de mogelijkheid om de uitvoering van werken op te schorten, zonder schadevergoeding of vertragingsboetes. Daarbij is het aan te raden dat alle contacten tussen de verschillende actoren in zo groot mogelijke mate worden gedocumenteerd.

Een louter en ongefundeerd beroep op COVID-19 als situatie van overmacht om een termijnverlenging af te dwingen wordt immers niet getolereerd.

Aarzel niet om contact op te nemen met ons kantoor indien u vragen heeft omtrent dit onderwerp.

Gedwongen sluiting ingevolge het coronavirus COVID-19: wat met betaling van de huur voor handelsruimtes?

GEDWONGEN SLUITING INGEVOLGE HET CORONAVIRUS COVID-19: WAT MET DE BETALING VAN DE HUUR VOOR HANDELSRUIMTES?

De gedwongen sluiting van het gros van de publiek toegankelijke handelsruimtes (veelal KMO’s) raakt de Belgische economie in haar hart.

Ondanks de steunmaatregelen zullen heel wat van deze ondernemingen nog maandenlang door de zure appel heen zullen moeten bijten. Inkomsten zijn er niet of nauwelijks, maar de vaste kosten blijven dezelfde.

Voor veel ondernemers vormt de betaling van de huur van hun handelsruimte de meest noodzakelijke voorwaarde voor de uitoefening van hun activiteiten. Huurders denken aan “overmacht” in een poging aan hun verplichtingen te ontsnappen.

Betreft het coronavirus COVID-19 een situatie van overmacht en wat zijn daarvan de gevolgen op de uitvoering van huurovereenkomsten met huurders-ondernemingen?

Essentiële noot daarbij is dat hier enkel de overeenkomsten worden besproken waarin geen overmacht- of imprevisieclausule staat opgenomen. Enkel huur door ondernemingen in het kader van hun bedrijfsvoering (handelshuur of gemene huur) wordt geviseerd. Woninghuur en pacht komen hier niet aan bod.

1.-

Wat is overmacht?

Een contractspartij die in gebreke blijft om zijn verplichtingen na te komen, kan van zijn aansprakelijkheid worden bevrijd indien hij kan aantonen dat dit hem door een vreemde oorzaak (zoals overmacht) onmogelijk wordt gemaakt (artn. 1147 - 1148 B.W.).

In wederkerige (niet-eigendomsoverdragende) overeenkomsten wordt de daaraan gekoppelde verbintenis van de andere contractspartij dan opgeschort of gaat deze teniet, naargelang er sprake is van een tijdelijke, respectievelijk definitieve situatie van overmacht.

Het leeuwendeel van de Belgische rechtbanken ziet “overmacht” (force majeure) als een gebeurtenis, vreemd aan de wil van partijen, en die ervoor zorgt dat het een contractspartij volstrekt onmogelijk wordt gemaakt om zijn verplichtingen na te komen, zonder dat hij daar zelf fout in heeft.

Indien het enkel moeilijker, kostelijker, lastiger wordt om te presteren, is er geen sprake van overmacht. Dan komt men in het vaarwater van de imprevisieleer: de verplichting om een contract te heronderhandelen bij onvoorziene gewijzigde omstandigheden. In de Belgische rechtsorde kent  deze leer geen algemene toepassing, maar kan dit wel contractueel worden voorzien.

Of het coronavirus COVID-19 een gebeurtenis van overmacht uitmaakt, hangt af van de sector waarin men werkzaam is, de inhoud van de overeenkomst, de concrete wanprestatie en de verbintenis waarop deze betrekking heeft, alsook de gebeurtenis van overmacht waarop men zich wil beroepen.

Veelal zullen het de overheidsmaatregelen in het kader van de indijking van het virus zijn, die een gebeurtenis van overmacht kunnen betekenen (zgn. faits du prince).

2.-

Het standpunt van de huurder: kan hij zich verschuilen achter overmacht om [tijdelijk] aan zijn betalingsverplichting te ontsnappen?

Het antwoord daarop is duidelijk: neen.

De gedwongen sluiting van bepaalde ondernemingen kan het weliswaar moeilijker maken om aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen, maar zoals hierboven werd gesteld, volstaat een zgn. “relatieve”, “praktische” of “menselijke onmogelijkheid” voor de meeste rechtbanken niet.

Het is niet omdat de publieke toegang tot het handelspand wordt belemmerd, dat men niet elders financiering kan vinden om de huurprijs te betalen. Doorgaans stipuleert een huurcontact overigens niet dat de huurgelden moeten voortspruiten uit de inkomsten genererende onderneming.

Financiële moeilijkheden betreffen een ondernemersrisico; geen overmacht. Het Hof van Cassatie heeft dit recent nog bevestigd (Cass. 28 juni 2018, AR C.17.0701.N).

Opgelet: de verhuurder die in de huidige omstandigheden met harde hand de onverminderde nakoming van huurbetalingen nastreeft, zonder enig uitstel toe te staan, kan worden geviseerd door het verbod op rechtsmisbruik, bijvoorbeeld indien de huurder daardoor compleet zou worden geruïneerd, zonder dat de verhuurder daar zelf een duidelijk voordeel uit haalt. Dan kan de rechter matigen of de verhuurder veroordelen in schadeherstel.

3.-

Het standpunt van de verhuurder: blijft de verhuurder buiten schot?

De verhuurder is verplicht om de huurder het rustig genot van het verhuurde goed te bezorgen overeenkomstig de bestemming van dat goed zoals partijen het hebben voorzien.

Er kan worden beargumenteerd dat het de verhuurder nu in bepaalde gevallen onmogelijk wordt gemaakt om die verplichting nog ten volle na te leven, nu de exploitatie van de in het gehuurde pand uit te baten kleinhandel of ambachtsbedrijf (bij handelshuur) of een ruimere onderneming (gemene huur of handelshuur) aan banden wordt gelegd.

Mogelijks komt artikel 1722 B.W. in het vizier:

“Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.”

De gedwongen sluitingen zouden ertoe kunnen leiden dat de verhuurde goederen als het ware juridisch ‘teniet gaan’. Het betreft maar een gedeeltelijk verlies, nu het handelspand doorgaans wel nog gebruikt kan worden voor stockage, administratie, leveringen, e-commerce, etc. Enkel de openstelling naar het publiek wordt verhinderd, waardoor de realisatie van de bestemming slechts gedeeltelijk onmogelijk is geworden. De huurder zou dan recht kunnen hebben op een prijsvermindering.

4.-

Besluitend

Over beide standpunten valt dus te discussiëren.

In principe is de verhuurder nog steeds gerechtigd om betaling van de volledige huurprijs te blijven nastreven, maar men moet zich behoeden voor het verbod op rechtsmisbruik. De huurder zou kunnen argumenteren dat het gehuurde goed gedeeltelijk is tenietgegaan door overmacht, en dus recht heeft op een prijsvermindering.

Het is nog afwachten hoe de (vrede)rechters zich in de nasleep van het coronavirus zullen opstellen. Er valt te verwachten dat een heuse “coronarechtspraak” tot stand zal komen, waarbij de evenwichtsoefening tussen huurder en verhuurder in concreto zal moeten gemaakt, en de gekende notie van “overmacht” van onder het stof gehaald.

Deze analyse werd nooit in de praktijk getoetst in het kader van een concreet geschil of gerechtelijke procedure, zodat het voorlopig nog een niet-bewandeld pad betreft.

Wij raden in eerste instantie aan dat partijen in onderling overleg tot een commerciële oplossing komen voor betalingsmoeilijkheden, bijvoorbeeld door een tijdelijke vermindering van de huurprijs of een aanzuiveringsregeling te voorzien.

Voor vragen en bijstand in verband met de naleving van [huur]contracten in tijden van COVID-19, kunt u bij ons terecht.

 

Wijzigingen van het appartementsrecht vanaf 1 januari 2019

De wetgever zit niet stil. Sinds 1 januari 2019 zijn een aantal wijzigingen binnen het appartementsrecht. Onderstaand lichten wij enkele wijzigingen toe.

Zo moest voorheen een meerderheid van 3/4 behaald woden voor een beslissing omtrent werken aan de gemene delen. Vanaf 2019 moet er slechts een meerderheid van 2/3 behaald worden. Voor de wettelijk verplichte werken inzake isolatienormen of brandveiligheid moet voortaan slechts een meerderheid van 1/2 behaald worden.

De vereiste unanimiteit voor afbraak en heropbouw van het gebouw omwille van veiligheids- of hygiënische redenen of bij buitensporige renovatiekosten, verdwijnt.

Een aantal onderwerpen van de statuten van een VME worden overgeheveld naar het huishoudelijk reglement.

De opbouw van een rerservefonds wordt verplicht. Elke mede-eigenaar moet jaarlijks vijf procent van het voorafgaande boekjaar storten in het reservefonds. Er kan slechts van voormelde regeling worden afgeweken indien 4/5 van de mede-eigenaars stemmen tegen de opbouw van een reservefonds.

De syndicus wordt verplicht een duidelijke lijst voor te leggen van welke prestaties in het maandelijks forfait zitten begrepen en de tarieven die gelden voor bijkomende prestaties. Prestaties die niet op de lijst vermeld staan, komen niet in aanmerking voor vergoeding, behoudens uitdrukkelijke goedkeuring van de algemene vergadering.

Bij verzuurde relatie tussen de mede-eigenaars kan de syndicus of een 1/5 meerderheid de aanstelling van een bewindvoerder vragen bij de Vrederechter.

De syndicus mag autonoom beslissen om een mede-eigenaar aan te manen of te dagvaarden voor achterstallige bedragen.

Wenst u meer informatie te bekomen over het gewijzigde appartementsrecht kunt u ons steeds contacteren voor een afspraak. Wij lichten u daarbij graag de gewijzigde reglementering toe.